Şufa davası nedir? Şufa davası, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması halinde, bu payın diğer paydaşların öncelikli olarak satın almasına olanak tanınmasıdır. Şufa(önalım) hakkı yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı olarak üçe ayrılmaktadır. Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. maddesinde; sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında; sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda düzenlenmiştir. Şufa (önalım) hakkı, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran bir dava ile kullanılmaktadır. Bu dava diğer adıyla ön alım davası olarak da adlandırılmaktadır.
İçindekiler
Yasal Önalım Hakkı
Yasal ön alım hakkına dayalı şufa davası Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesi ile 734. Maddesi arasında düzenlenmiştir. İlgili kanuna göre, paylı mülkiyette olan taşınmaz üzerindeki paydaşın kendisine ait payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar tarafından önalım hakkını kullanabilirler. Bu hakkın kullanılması ile birlikte diğer paydaşlar 3. Kişilere göre öncelikli alım hakkına sahip olurlar.
Ön alım hakkının kullanılması için alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla satış bildirilecektir. Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren hak sahibi paydaş 3 ay içinde ön alım hakkını kullanarak ilgili taşınmazı satın alabilir. Herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmesi ile birlikte de ön alım hakkı düşer.
Cebrî artırmayla satışlarda ise önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Önalım hakkından feragat edilebilir. Ancak feragatin geçerli olması için resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilmektedir.
Eğer ki taşınmazın satışı yapılırsa paydaşlar tarafından önalım hakkı ancak alıcıya karşı şufa davası açılarak kullanılır. Bu davada davacı paydaş satılan payın kendisi adına tescilini talep eder. Bununla birlikte davacı paydaş tarafından davada taşınmazın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masraflarının yatırılması gerekecektir.
Sözleşmeden Doğan Ön Alın Hakkı
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmazın bir başkasına satılması koşuluna bağlanmış öncelikli alım hakkı niteliğindeki sözleşmedir. Taşınmaz maliki ile şufa hakkı sahibi arasında yapılan sözleşme tarafları bağlamaktadır. Sözleşme tapu siciline şerh edilirse, önalım (şufa) hakkı taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir. Şerhin süresini taraflar belirleyebilmektedir. Şerhin geçerli olabileceği en uzun süresi 10 yıldır. Önalım sözleşmesi, adi yazılı şekilde yapılabilmektedir. Taşınmazlara ilişkin şufa davası, önalım hakkı; sadece taşınmazın satışı durumunda ileri sürülebilmektedir. Yani bağışlama, bir malın başka bir malla değiştirilmesi işlemlerinde, cebri icrada uygulanmamaktadır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı Türk Borçlar Kanunu 240-242. Maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Sözleşmeden doğan ön alım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâlinde kullanılabilir. Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla satın alma hakkı kazanır.
Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve herhâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde şufa davası açmak zorundadır.
Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.
5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIM KANUNU VE İHTİYARİ AÇIK ARTIRMA KAPSAMINDA ÖNALIM HAKKI :
5403 Sayılı Kanun Madde 8/İ – 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.
Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.
İhtiyari açık arttırma kapsamında da önalım hakkı kullanılabilmektedir. İşbu hakkın kullanılabilmesi için geçerli bir satış sözleşmesinin vuku bulması gerekmektedir. Velev ki satış sözleşmesi ehliyetsizlik, şekil noksanlığı gibi nedenlerle geçersiz ise önalım hakkı ortada bir satış sözleşmesi olmadığından kullanılamamaktadır.
Paydaş veya paydaşlar, önalım hakkını kullanmadığı takdirde, yapılan satış geçerli olarak varlığını sürdürmektedir. Şufa davası şufa hakkının kullanılması için açılması gerekli dava olup işbu davada Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Şufa davası, yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin gayrimenkul Düzce ilinde ise dava Düzce ilinde görülmelidir. Şufa hakkı dava açma süresi; yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşmektedir. Taşınmazın pay oranına dair şufa davasında bedel tespiti gerçekleştirilmektedir. Bedel tespiti, şufa davasında bilirkişi raporu alınması ile sağlanmaktadır.
Ayrıca ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Konu ile ilgili detaylı bilgi için tapu iptal ve tescil adli yazımızı okuyabilirsiniz.
Şufa davası içinde bir nevi gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini de barındırdığından gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi adlı makalemizi de buradan okuyabilirsiniz.
Önalım hakkı ve şufa davası hakkında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak hakkın kullanımı ve dava süreci açısından faydalı olacaktır.
Av.Elif Duygu NİZAMOĞLU
