Kira tespit davası (kira uyarlama davası) nedir ? Taşınmazlarını kiraya veren mülk sahipleri kira sözleşmelerinde belirli bir artış oranı belirleyebilmektedirler. Bazen de kiraya verenler kira sözleşmesi ile kira bedelinde bir artış kararlaştırmayabilmektedirler. Ancak kira artışı kararlaştırsalar bile bu atış oranının bir üst sınırı vardır.
Bu sebeple taşınmazlarını kiraya veren mülk sahipleri bazen yılların geçmesi ile birlikte emsal kira bedellerine göre çok daha düşük kiralar alabilmektedir. Bazen de taşınmazları kiralayan kiracıların yıllar içinde ödedikleri kira bedelleri bölgedeki rayiç kiraların çok çok üstüne çıkmış olabilmektedir.
Kiranın düşük kaldığı hallerde mülk sahipleri kira artış dönemlerinde istedikleri miktarlarda kira oranına zam yapamadıklarından veya üst sınırdan kira artışı yapsalar bile emsal kira bedelini alamayabilmektedirler. Bu takdirde kanun koyucu mülk sahiplerine mevcutta düşük kalmış kira bedelini bölgede ki emsal kira bedellerine uyarlamaları için bir nevi kira artırım davası açma imkanı vermiştir.
Kiranın emsal kiralara göre çok çok yukarıda olması durumlarında ise kiracıların kira bedelinde indirim yapma yetkileri bulunmamaktadır. Bu takdirde ise yüksek miktarlarda olan kira bedelinin emsal kira bedeline düşürülmesi için kiracı tahliye davası açabilmektedirler.
Kiracılar ve kiraya verenler tarafından yukarıda ki hallerde açılan davalara kira tespit davası denmektedir. Bu dava kira uyarlama davası olarak da adlandırılmaktadır. Özetle bu davada hakim tarafından yeni kira bedeli belirlenmektedir.
İçindekiler
Kira Tespit Davası Açmanın Şartları
Kanun koyucu kira tespit davası açılmasını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. Maddelerinde düzenlemiştir. İlgili maddelere göre kira uyarlama davası açılabilmesi için belirli şartların meydana gelmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar şunlardır;
- Taraflar Arasında Kira Sözleşmesi Olmalıdır; Kiracı ile kiraya veren arasında akdedilmiş geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesi sözlü ve yazılı olarak yapılabilmektedir. Fakat yazılı olarak akdedilmesi ispat açısından önem taşımaktadır.
- Kira sözleşmelerinde 5 yıl kuralına dikkat edilmelidir; 5 yıl kuralı aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.
- Dava açılmasında hukuki yarar mevcut olmalıdır; Genel dava şartı olan hukuki yarardan kasıt burada kiranın emsallerinin altında veya emsallerin çok üstünde bir kira bedelinin mevcut olması demektir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
- Kira Artış Oranının Taraflarca Belirlenmesi:
Taraflar aralarında anlaşma yaparak bir sonraki yıla uygulanacak kira artış oranını belirleyebilmektedirler. Fakat kanun koyucu bu kira artış oranına bir üst sınır getirmiştir. Bu üst sınır bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının geçilmemesidir. Taraflar bu takdirde yasal sınırları içinde kira artış oranını yaparak yeni kira bedelini belirlemektedirler.
- Kira Artış Oranının Taraflarca Belirlenmemesi Hali:
Taraflar aralarında bir kira artış oranı belirlememişlerse burada hakim tarafından kira bedeli belirlenebilecektir. Bu duruma dayalı açılacak kira tespit davası halinde hakim kira artışı ile kira bedelini tespit ederken bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakkaniyete uygun bir artış yapacaktır.
- 5 Yıl Kuralı;
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir.
Bu durumda açılacak kira uyarlama davası halinin sebebi kira bedelinin yıllar içinde emsallerin çok aşağısında kalması veya çok yukarısında olması halidir.
Bu durumda kira tespit davası sözleşmenin kurulmasından 5 yıl geçmesi ile birlikte açılabilecektir. Bu davada hakim tarafından yeni kira bedelinin aşağıda ki şartlar göz önüne alınarak belirlenecektir. Bu şartlar;
- Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı
- Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri
Bu şartların gerçekleşmesi halinde tüfe oranından daha yüksek bir zam yapılarak kira bedeli belirlenebilecektir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Nerede Açılır
Kira uyarlama davası / Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabilmektedir. Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kural olarak kira tespiti davası yukarıda açıkladığımız bilgiler doğrultusunda her zaman açılabilecektir. Ancak bu dava yeni kira dönemim başlangıcından en az 30 gün önce açılması veya en az 30 gün önce yazılı ihtarda bulunulması koşulu ile açıldığında mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu sebeple hak kaybı yaşamamak adına bu sürelere uyulması büyük önem arz etmektedir.
Kira tespit davası teknik ve hukuki bir çok detay içerdiğinden hak kaybı yaşanmaması adına uzman bir gayrimenkul avukatı eşliğinde yürütülmesinde fayda vardır.
