Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini, yüklenicinin arsa üzerine inşa edeceği yapının belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir. Bu sözleşme arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılmaktadır. Bu sözleşme inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. Genel olarak, müteahhit kendi malzemesi ile yapacağı inşaattan bir kısmını arsa sahibine vermeyi yüklenmesine karşı, arsa sahibi de üzerinde inşaat yapılacak arsanın belli bir payını tapuda müteahhit adına intikal ettirmesidir. Sözleşmenin şekli, geçerlilik şartları ve benzeri konularda ayrıntılı bilgiyi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi başlıklı makalemizde bulabilirsiniz.
İçindekiler
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesi akabinde sözleşmeye aykırı davranan ve edim borcunu ifa etmeyen taraf hakkında, edim alacaklısı sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih iradesinin, ilgili tarafına ulaşması neticesinde hukuki sonuç doğmaktadır. Yüklendiği inşaatı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi koşullarına uygun şekilde ilerletmeyen veya süresinde işi bitirmeyerek, temerrüde düşen müteahhit hakkında uygulandığı gibi, öncelikli edim borcunu ifa etmeyen ve temerrüde düşen iş sahibi(arsa sahibi) hakkında da uygulanabilir. Fesih hakkı ile sözleşme son bulmaktadır. Sözleşmenin feshine neden olan taraf, sözleşmeyi haklı olarak fesheden tarafın menfi zararlarını ve sözleşmede kararlaştırılmış seçimlik cezayı ödemelidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi kural olarak ihbarla gerçekleşmektedir. Ancak TBK 124. maddesinde kuralın istisnası olarak, derhal fesih halleri düzenlenmiştir. Kanun maddesi gereği bunlar;
TBK MADDE 124- Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:
- Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
- Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.
- Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.
İşbu durumlarda, borçluya ayrıca ihtar çekilmesine gerek olmaksızın edim alacaklısı tarafından akit derhal feshedilebilir. Sözleşmeyi haklı fesheden tarafın talep edebileceği haklar şunlardır;
- Akdin feshi sonucu doğan menfi zararlarını
- Sözleşmede mevcutsa seçimlik cezayı
- Sözleşmede fesih hali için ayrıca kararlaştırılmış, her nam altında olursa olsun ödence taahhütlerini isteyebilir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Sebepleri
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi birçok sebeple fesih olunabilmektedir. Bununla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için fesih sebeplerinin en önemlileri aşağıda belirtilecektir.
- Temerrüt Nedeniyle Fesih
- Süresinde İşe Başlanmaması Nedeniyle Fesih
- Yapılan İnşaatın Ayıpları Nedeniyle Akdin Feshi
- Fevkalade Haller Nedeniyle Akdin Feshi
- Bedeli Kesin Kararlaştırılmamış İşin, Tahmini Bedelinden Çok Fazlaya Ulaşacağının Anlaşılması Halinde Akdin Feshi
- İfadaki İmkansızlık Nedeniyle Akdin Feshi
- Erteleyici ve Bozucu Şartın Gerçekleşmesi İle Akdin Sona Ermesi
- Müteahhidin Şahsından Doğan İmkansızlık Üzerine Akdin Sona Ermesi
- İş Sahibi Nezdinde Ortaya Çıkan Bir Olay Nedeniyle İşin Yapılmasının İmkansızlığı Üzerine Akdin Sona Ermesi
- İş Sahibi Tarafından Müteahhide Verilecek Tam Tazminat Karşılığında Sözleşmenin Sebep Gösterilmeden Feshi
- Sözleşmeden Dönme Cezasının Kararlaştırıldığı Hallerde Ceza Ödeyerek Akdin Feshi
Sözleşmenin feshi üzerine, sözleşmenin geriye etkili sonuç yaratmakta veya ileriye etkili sonuç doğurmaktadır. Fesih durumu ve feshin sonuçları hususunda hak kaybı yaşamamak adına bir gayrimenkul avukatı ile çalışmakta fayda vardır. İşbu sözleşme türüne ufak bir örnek vermek gerekirse;
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği adlı yazımızın bu kısmında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içinde bulunması gereken başlıca hususlara değinilecektir. Bu kapsamda sözleşmede taraflara ilişkin bilgiler, sözleşme konusu, sözleşme süresi, sözleşmenin yürürlüğe girmesine ilişkin bilgiler, cezai koşullar, bağımsız bölümlerin paylaşımı, müteahhidin ve arsa sahibinin yükümlülükleri, sözleşmenin feshine ilişkin bilgiler bulunmalıdır. Bu sözleşme ekinde teknik şartnamenin de hazırlanması gerekmektedir.
Tüm bunlarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilebilmektedir. Tapuda ki şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. Yine kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir. Zira arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri aslında bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nide içinde barındırdığından müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması durumunda arsa sahibi tapu iptal tescil davası açarak bağımsız bölümlerin üzerine tescil edilmesini talep edebilecektir.
Av.Elif Duygu NİZAMOĞLU
