Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taşınmazın sözleşmede kararlaştırılan şartlar dahilinde ileride ki bir zamanda devrinin (satışını) yapılmasını öngören sözleşmedir. İlgili sözleşme taraflarına belirli haklar ve borçlar yükleyen bir sözleşmedir. Bir başka söylemle ileriki bir tarihte tapu memuru önünde yapılacak gayrimenkul devrinin ön sözleşmesi yani taahhüdü niteliğindedir.
Sözleşmenin tarafları gayrimenkulü satmayı vaad eden ile gayrimenkulü almayı taahhüt eden arasında imzalanmaktadır. Gayrimenkul satış taahhüdünde bulunan bulunan tarafın kural olarak gayrimenkulün sahibi olması gerekmektedir. Nitekim gayrimenkulün sahibi olmayan kişilerde gayrimenkul satış taahhüdü verebilmektedir. Ancak taahhüt anında gayrimenkulün sahibi olmasa bile devir anında gayrimenkulün sahibi olması ve taahhüdünü yerine getirmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taahhüt edenin Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca sorumluluğu doğacaktır.
İçindekiler
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Türk Medeni Kanunu’nun 706. Maddesi uyarınca taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin tamamının resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli olmayacaktır.
Taşınmaz vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılması Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmasıyla olmaktadır. Noter tarafından onaylama şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli olmayacaktır.
Satış vaadi sözleşmesinde yine satışı taahhüt edilen taşınmazın tapuda kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için bu sözleşme yapılamayacaktır.
Bununla birlikte ilgili sözleşmeye gayrimenkulün satış bedeli ve ödemenin ne şekilde yapılacağının yazılması gerekmektedir.
Son olarak ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesine göre; “Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.” Denilerek ilgili hükümde ki taşınmazlar için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılamayacaktır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Borçları ve Hakları
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapan tarafların hakları ve yükümlülükleri şu şekildedir. Sözleşme ile gayrimenkul satış vaat eden taraf devir tarihinde gayrimenkulü devretmekle yükümlüdür. Bununla birlikte gayrimenkulü almayı taahhüt eden taraf ise sözleşmede belirtilen gayrimenkul bedelini süresi içinde ödemekle yükümlüdür.
Gayrimenkul satmayı taahhüt eden taraf gayrimenkulün bedelini isteme hakkına sahiptir. Yine gayrimenkulü almayı taahhüt eden taraf ise devir tarihinde gayrimenkulün devrini isteme hakkına sahiptir. Özetle bir tarafın yükümlülüğü diğer tarafın borcunu oluşturmaktadır.
Gayrimenkul hukuku kapsamında taraflar yükümlülüklerini yerine getirmezse ne olacağı büyük önem arz etmektedir. Şöyle ki;
Satış taahhüdünde bulunan taraf devri gerçekleştirmezse alış taahhüdünde bulunan kişi tapu iptal ve tescil davası açarak gayrimenkulü kendisine devrini sağlayabilecektir. Bununla birlikte alış taahhüdünde bulunan kişi bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse satış taahhüdünde bulunan kişi Borçlar kanunu genel hükümler çerçevesinde sözleşmeden dönüp zararını karşı taraftan isteyebileceği gibi sözleşmeden dönmeyip satış bedeli için karşı tarafa dava yöneltebilecektir.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi, Zamanaşımına Uğraması ve Tapuya Şerh Edilmesi
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi üç farklı şekilde sona erdirebilmektedir. Bunlar; sözleşmenin ifa edilmesiyle, sözleşmenin zamanaşımına uğramasıyla ve sözleşmenin taraflarca feshedilmesi ile olmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Zamanaşımı süresi ifa ile birlikte başlamaktadır. Yani devir tarihi itibari ile 10 yıllık zamanaşımı süresi başlar.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hak kayıplarının yaşanmaması adına büyük önem taşımaktadır. İlgili sözleşmenin tapuya şerhi ile birlikte sözleşme alenileştirilmiş ve herkes tarafından bilinebilir hale gelmiş olacaktır. Buda sözleşmeden doğacak hakların 3. Kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamaktadır. Şerhin süresi 5 yıldır. Bir diğer deyişle sözleşme tapuya şerh edildikten sonra 5 yıl süreyle tapu sicilinde kalabilmekte 5 yılın dolması ile şerh tapudan kalkmaktadır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hazırlanmasında ve ilgili sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması hak kaybı yaşamamak adına büyük önem arz etmektedir.
Av. Ömer ERKUŞ
