Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? Arsa sahibinin arsasının belirli miktardaki payının mülkiyetini, yüklenicinin arsa üzerine inşa edeceği yapının belirlenen bağımsız bölümlerinin arsa sahibine teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda işbu sözleşme türü düzenlenmemiştir. İşbu sözleşme, taşınmaz satışı sözleşmesi ile eser sözleşmesinin özelliklerini taşımaktadır. Sözleşmenin öğeleri; arsa sahibiyle yüklenici arasındaki anlaşma, arsa sahibinin belirli arsa paylarının mülkiyetini devretmesi, yüklenicinin belirlenen bağımsız bölümleri yapmasıdır. Tam iki taraflı sözleşme olan işbu sözleşme kapsamında arsa sahibi ile yüklenici esaslı noktalarda anlaşmaktadır. Arsa sahibi, inşası yapılacak yapı karşılığında yükleniciye arsa payını devretme borcu altına girmektedir. Sözleşme kapsamında ücret karşılığı para değil, taşınmaz veya taşınmazın bir parçası (arsa payı) olmaktadır. İşbu sözleşme kapsamında yüklenicinin borcu bir yapı inşa etmektir. Yüklenici, sözleşme ile arsa malikine devretmeyi borçlandığı bağımsız bölümleri inşa etmektedir. Yüklenici, ana yapıyı ve ortak kullanım yerlerini de tamamlamalıdır. Yüklenici, bağımsız bölümleri tamamlayıp otopark, asansör, çatı, su ve kalorifer tesisatı gibi ortak alanları tamamlamazsa borcunu ifa etmiş olmamaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhittin (yüklenicinin) borçları :
- Yapıyı Teslim Etme Borcu
- Yüklenicinin Sadakat ve Özen Borcu
- Eserin Ayıplı veya Sözleşmeye Aykırı Medyana Getirilmemesi Borcu
- Yüklenicinin İşi Bizzat Yapma veya Yönetimi Altında Yaptırma Borcu
- İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcudur.
İçindekiler
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözleşme, düzenleme şeklinde noterden yapılmalıdır. Resmi şekilde düzenlenecek sözleşme içeriğinde devredilmesi vaad edilen arsa paylarıyla, yüklenicinin yapma borcuna açık bir şekilde yer verilmelidir. Kural olarak tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygulama kapsamında sözleşmeler noterde yapılmaktadır. Kat irtifakının kurulduğu durumlarda arsa payı, kat irtifakından ayrı devredilemez. Bu durumda yapılacak inşaat karşılığı kat irtifakının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ne konu edilmesi lazımdır. Eğer sözleşmede sonradan değişiklik yapılmak isteniyorsa bu değişikliklerin geçerli olması için yine resmi şekilde noterde yapılması gerekmektedir.
Malik veya yüklenici talepte bulunarak işbu sözleşme için tapu kütüğüne şerh verdirebilir. Ayrıca şerh anlaşması aranmamaktadır. Şerhin süresi ise 5 yıldır. İşbu sözleşme kanunda öngörülen şekilde yapılmazsa kesin hükümsüz olmaktadır. Tarafların uygulamada en çok karşılaştığı problem; kararlaştırılan tüm maddelere resmi sözleşmede yer verilmemesidir. Resmi sözleşmede yer verilmediği sürece ileri sürülen koşullar geçersiz olacaktır. Uyuşmazlıkların önlenmesi ve ispat güçlüğü yaşamamak için tarafların kararlaştırdığı tüm hususlar resmi şekilde sözleşmeye yazılmalıdır. Belirttiğimiz üzere sonradan yapılan değişikliklerin de resmi şekilde yapılması gereklidir. İşbu sözleşmede şekli aykırılığın ileri sürülemeyeceği haller de vardır. Şöyle ki; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki borçlar yerine getirilmişse sonrasında sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemez. Yani malik arsa payını devretmiş, yüklenici ise inşaatı bitirip teslim etmiş ise geçersizlik söz konusu olamaz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği adlı yazımızın bu kısmında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içinde bulunması gereken başlıca hususlara değinilecektir. Bu kapsamda sözleşmede taraflara ilişkin bilgiler, sözleşme konusu, sözleşme süresi, sözleşmenin yürürlüğe girmesine ilişkin bilgiler, cezai koşullar, bağımsız bölümlerin paylaşımı, müteahhidin ve arsa sahibinin yükümlülükleri, sözleşmenin feshine ilişkin bilgiler bulunmalıdır. Bu sözleşme ekinde teknik şartnamenin de hazırlanması gerekmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilmektedir Burada arsa sahibi müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması durumunda tapu iptal tescil davası açarak bağımsız bölümlerin üzerine tescil edilmesini talep edebilecektir.
Tüm bunlarla birlikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshi konusuna kat karşılığı inşaat sözleşmesi adlı makalemizde anlatılmış olup kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazısına tıklayarak fesih bölümü hakkında bilgi edinebilirsiniz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması ile ilgili sözleşmeden doğabilecek uyuşmazlıklarda bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması hak kaybı yaşamamak adına büyük önem arz etmektedir.
Av. Elif Duygu NİZAMOĞLU
