Arsa payı düzeltme davası nedir? Bir arsa üzerinde yer alan her bir bağımsız bölüm (arsa üzerinde ki daireler, ofisler ve dükkanlar vs.) üzerinde yer aldığı arsanın belirli bir miktarının sahibi olmaktadır. Buna bağımsız bölümün arsa payı denir.
Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakına haiz taşınmazlarda her bir bağımsız bölüm için bağımsız bölümün cinsine, büyüklüğüne ve konumuna göre hesaplanacak değeri ile orantılı olarak belirlenir.
Ancak bazı durumlarda bağımsız bölümlere ait arsa payları hukuka ve hakkaniyete aykırı tahsis edilmekte olup, bu durum ise kat mülkiyeti veya irtifakı sona erdiğinde bağımsız bölüm sahipleri açısından hak kayıplarına neden olmaktadır.
Nitekim kat mülkiyeti veya irtifakı sona erdiğinde (örn: bina yıkıldığından) artık bağımsız bölüme ait tapu ortadan kalkmakta olup, her bir bağımsız bölüm sahibi taşınmazın altında bulunan arsaya arsa payı oranında malik olmaktadır.
Bu gibi durumlarda hak kaybı yaşanmaması adına kat mülkiyeti veya irtifakı devam ederken her bir bağımsız bölüm sahibi tarafından arsa payı düzeltme davası açılarak her bir bağımsız bölümün gerçekte hakkı olan arsa payına kavuşması ve ileride yaşanması muhtemel hak kayıplarının önüne geçilmesi sağlanmaktadır. Bir diğer deyişle arsa payının düzeltilmesi davası açılarak bağımsız bölümlerin arsa payları yeniden belirlenmekte ve bu paylar tapuya tescil edilmektedir.
İçindekiler
Arsa Paylarının Hukuka ve Hakkaniyete Aykırı Belirlenmiş Olması
Arsa payı düzeltme davası açılmasının en önemli şartlarından biri bağımsız bölümlere ait arsa paylarının hukuka ve hakkaniyete aykırı olarak tahsis edilmiş olmasıdır. Uygulamada özellikle bazı müteahhitler veya toprak sahipleri kendini daha fazla güvenceye almak adına kendisine düşen bağımsız bölümlere daha fazla arsa payı tahsis etmektedir.
Bu gibi durumlarla karşılaşmamak ve hak kaybı yaşamamak adına gayrimenkul alırken öncelikle tapu kütüğü incelenmelidir. Yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi / kat karşılığı inşaat sözleşmesi ne bianen gayrimenkul edinilecekse veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ne binaen gayrimenkul alınacaksa bu gibi durumların yaşanmaması adına bu sözleşmelerin iyi hazırlanması/incelenmesi gerekecektir.
Her ne kadar arsa payının hukuka ve hakkaniyete aykırı belirlenmesi durumu kat irtifakı ve mülkiyeti devam ettiği sürece sorun yaratmasa da, kat irtifakı ve kat mülkiyeti sona ermeden önce arsa payı düzeltme davası açılmaması bağımsız bölüm sahipleri açısından hak kayıplarına neden olmaktadır.
Zira kat mülkiyeti veya kat irtifakı herhangi bir nedenle sona erdiğinde (örn: deprem sonucu binanın yıkılması) bağımsız bölümlerin tapuları ortadan kalkmakta ve her bir bağımsız bölüm sahibi arsa payı oranında taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın sahibi olmaktadır. Bu gibi durumlarla karşı karşıya kalmamak adına kat mülkiyeti veya irtifakı sona ermeden arsa payının düzeltilmesi davası açılarak hukuka ve hakkaniyete aykırı belirlenmiş arsa paylarının yeniden belirlenerek hukuka uygun hale getirilmesi önem arz etmektedir. Gayrimenkul hukuku bilgi ve detay öğrenmek için makalemize göz atabilirsiniz.
Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için örnek vermekte fayda vardır. Aynı binada ve aynı katta bulunan kat mülkiyeti veya kat irtifakına sahip 2 tane 150m2 lik aynı özellikteki dairenin birinin arsa payı 50 m2 diğerinin ise 100m2 arsa payı olabilmektedir. Normal şartlarda her bir dairenin 75 m2 lik arsa payı olması gerekse de projede arsa payları hukuka ve hakkaniyete aykırı paylaştırılmıştır. Bu halde kat mülkiyeti veya irtifakı herhangi bir nedenle sona ererse (örn binanın yıkılması halinde) 50 m2 arsa payı olan daire sahibi açısından hak kaybı yaratacaktır. Şöyle ki; yeniden inşa halinde 50 m2 arsa payı olan daire sahibi 150m2 lik dairesi yerine ancak 100m2 daire alabilecekken, 100m2 arsa payına sahip olan daire sahibi 150 m2 olan dairesi yerine artık 200 m2 daire alacaktır. Bununla birlikte yine arsa yeniden inşa edilmeyip satılırsa 50 m2 arsa sahibi satıştan 1x lira alabilecekken, 100 m2 arsa sahibi satıştan 2x lira alacaktır. Bu durumun önüne geçilmesi için kat mülkiyeti veya irtifakı devam ederken bağımsız bölüm sahibi tarafından arsa payı düzeltme davası açılması gerekmektedir.
Arsa Payının Yeniden Belirlenmesi
Yargıtay bu davaya ilişkin kararları ( arsa payı düzeltme davası Yargıtay kararları ) ile bu davalarda arsa paylarının yeniden ne şekilde belirlenmesi gerektiğine ilişkin birtakım kriterler getirmiştir.
Yargıtay’a göre arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin cinsi, büyüklüğü, bulunduğu kat, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınarak bağımsız bölümlerin değerinin belirlenmesi gerekecek ve bu değerler ile orantılı olarak her bir bağımsız bölüme arsa payı dağıtılacaktır. Yine Yargıtay’a göre bağımsız bölümün değerinin belirlenmesine esas alınacak tarih bağımsız bölüme arsa payı özgülendiği tarih olacak olup, bu tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri arsa payı belirlenmesinde dikkate alınmayacaktır.
Konunun daha iyi anlaşılabilmesi için örnek vermek gerekirse; 300 m2 arsa üzerinde bulunan 3 katlı binanın 1. Katında 100 metrekare dükkan, 2. Katında 100m2 daire, 3. Katında ise deniz gören 100 m2 daire olsun. Arsa payının düzeltilmesi davası ile mahkemece bu 3 bağımsız bölümün değeri şu şekilde belirlenmiş olsun. Dükkanın değeri 150.000-TL, 2.katta ki dairenin değeri 50.000-TL ve 3. Kattaki deniz gören dairenin değeri ise 100.000-TL olarak belirlensin. Bu hesapla dükkanın arsa payı 150 m2, 2. Kattaki dairenin arsa payı 50 m2, 3. Kattaki dairenin arsa payı ise 100m2 olacaktır.
Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Davacı, Davalı, Görevli, Yetkili Mahkeme, Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Arsa payı düzeltme davası her bir bağımsız bölüm maliki tarafından açılabilecektir. Bununla birlikte birden fazla bağımsız bölüm maliki tarafından da birlikte karar alınarak da dava açılabilir. Bu sebeple bu davada davacı herhangi bir bağımsız bölüm maliki olabileceği gibi birden fazla bağımsız bölüm maliki de olabilir. Bu davada davalı ise davacı hariç tüm bağımsız bölüm sahipleri olacaktır.
Arsa payının düzeltilmesi davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu dava herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak kat mülkiyeti veya irtifakı sona ermeden bu davanın açılması gerekmektedir. Zira kat mülkiyeti veya irtifakı sona erdikten sonra bu dava açılamayacaktır. Bir diğer deyişle bina yıkıldıktan sonra arsa payı düzeltme davası açılamayacaktır.
Arsa payının düzeltilmesi davası birçok teknik ve hukuki detayı bünyesinde barındırdığından bu davalarda bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması hak kaybı yaşanmaması adına önem arz etmektedir.
Av. Ömer ERKUŞ
